步入2025年，市場的浪潮愈發(fā)洶涌，消費(fèi)者需求日新月異，購物中心行業(yè)正站在新的十字路口，面臨著全新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。深入剖析當(dāng)下市場動(dòng)態(tài)，正涌現(xiàn)出一些新的關(guān)鍵詞，潛移默化影響著實(shí)體商業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)。對此，銥星云商對2025 年購物中心值得關(guān)注的趨勢進(jìn)行梳理，為行業(yè)提供一些前瞻性思考。
隨著存量時(shí)代特征越來越明顯，存量和增量項(xiàng)目發(fā)展路徑關(guān)注度也越來越高。首先是存量市場，放眼2025年，改造的加速與多元化、存量場景的花式創(chuàng)新、存量定位的進(jìn)一步細(xì)分、輕資產(chǎn)運(yùn)營的增加以及數(shù)智化的升級(jí)等，都將改變存量市場的格局。
一方面，存量改造項(xiàng)目的年增長率預(yù)計(jì)將保持在較高水平。除了傳統(tǒng)的老百貨、商業(yè)街區(qū)等改造，老工業(yè)廠房、園區(qū)、小商品城、批發(fā)市場等將加速向新型商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變；與此同時(shí)，存量商業(yè)會(huì)更越來越多通過外立面翻新、內(nèi)部空間重構(gòu)、增加互動(dòng)裝置、藝術(shù)裝置等，營造獨(dú)特的購物環(huán)境。另一方面，由于市場競爭激烈，存量商業(yè)將更加精準(zhǔn)地定位目標(biāo)客群，針對特定年齡、消費(fèi)層次、興趣愛好的人群打造特色商業(yè)。精細(xì)度的提升，也意味著部分持有存量商業(yè)的企業(yè)可能會(huì)選擇將項(xiàng)目以輕資產(chǎn)的模式委托給專業(yè)的商業(yè)管理公司運(yùn)營，以降低運(yùn)營成本，提升運(yùn)營效率和專業(yè)度。同時(shí)，也可能通過資產(chǎn)證券化等方式，將存量商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行盤活，回籠資金。其次是增量籌開項(xiàng)目市場。同樣有幾個(gè)重點(diǎn)趨勢值得關(guān)注：一方面，小體量與社區(qū)商業(yè)熱度不減，在商業(yè)體量分布上，5-10萬平和2-5萬平體量的籌開項(xiàng)目占據(jù)主流，整體以更靈活、投資門檻更低、招商難度相對更小的中小體量購物中心和社區(qū)商業(yè)為主。另一方面，在籌開項(xiàng)目中，央國企主導(dǎo)和輕資產(chǎn)擴(kuò)張逐漸常態(tài)化。在上一輪市場洗牌之后，央國企在籌開商業(yè)項(xiàng)目中的實(shí)力將進(jìn)一步顯現(xiàn)，在拿地、資金、運(yùn)營等方面更具優(yōu)勢。同時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式將繼續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)通過輸出品牌、管理經(jīng)驗(yàn)等，降低資金壓力，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。
而從籌開商業(yè)項(xiàng)目打造趨勢來看，這些增量商業(yè)將引入更多創(chuàng)新業(yè)態(tài)，如策展型商業(yè)、主理人店鋪、沉浸式體驗(yàn)商業(yè)等。在這個(gè)過程中，商業(yè)與文化、旅游、體育、科技等行業(yè)的跨界融合將更加深入；同時(shí)，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)踐行ESG的風(fēng)潮下，新的商業(yè)建筑空間將更加注重綠色建筑設(shè)計(jì)、環(huán)保材料使用、節(jié)能設(shè)備應(yīng)用等，打造綠色、低碳、可持續(xù)的商業(yè)空間。如采用太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、智能能源管理系統(tǒng)等，降低能源消耗和環(huán)境影響。隨著生活節(jié)奏的加快，消費(fèi)者既渴望能在繁忙生活中輕松地進(jìn)行社交互動(dòng)，又追求沉浸式的獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)，購物中心正積極順應(yīng)這一需求變化，重塑自身定位與運(yùn)營模式。其中，較為突出的表現(xiàn)包括輕量化社交模式的走紅，以及沉浸體驗(yàn)社交場館玩法的升級(jí)。輕量化社交注重便捷、隨性的交流方式，區(qū)別于目的性社交，消費(fèi)者無需投入過多時(shí)間和精力，就能在購物過程中自然地開展社交活動(dòng)，如去屋頂花園逛逛市集，在異域風(fēng)情的限定場景中打卡等，慢享市集、慢閃店等熱度走高，消費(fèi)毫無目的，游逛全憑感覺。 而沉浸式體驗(yàn)則通過營造特定的場景氛圍，讓消費(fèi)者深度融入其中，獲得情感共鳴與記憶點(diǎn)。如深圳前海壹方城的寶可夢卡牌道館便是這一趨勢的典型代表。道館以電系道館為主題，內(nèi)部布滿小磁怪等電系元素，灰白主色調(diào)打造出極具寶可夢特色的神秘空間，場館不定期舉辦比賽和活動(dòng)，如大師賽期間提前展示賽事主題商品等，讓消費(fèi)者如入亦真亦幻的寶可夢世界。銀發(fā)經(jīng)濟(jì)未必迎爆點(diǎn)，但適老化改造勢在必行隨著老齡化趨勢越來越明顯，越來越多購物中心注意到了老年人友好這一人性化賽道。同時(shí)，也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)有著巨大潛力。事實(shí)上，從目前消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，老年群體消費(fèi)觀念相對保守、消費(fèi)行為相對謹(jǐn)慎，理性消費(fèi)占據(jù)主導(dǎo)下，為商業(yè)空間情緒價(jià)值買單的行為也并未形成趨勢。商業(yè)空間真正想要激活銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，或許還要經(jīng)歷幾年甚至是十余年的沉淀。但眼下值得關(guān)注的趨勢是，先于其他項(xiàng)目進(jìn)行適老化改造，打造老人友好型商業(yè)，將更深度凸顯購物中心的社會(huì)責(zé)任，也更能拉攏家庭型客群。具體到適老化改造的方向上，一方面是硬件設(shè)施的適老化升級(jí)。如配備更多低踏板、緩啟動(dòng)的無障礙電梯，方便老年人上下樓，同時(shí)電梯內(nèi)部增加扶手、大字顯示屏和語音報(bào)站功能；衛(wèi)生間優(yōu)化扶手、防滑地磚、SOS 緊急呼叫按鈕等設(shè)施外，增加更寬敞的輪椅回轉(zhuǎn)空間，設(shè)置助力起身的馬桶輔助裝置，以及方便老年人使用的洗手臺(tái)等；最為關(guān)鍵的是休息設(shè)施的適老化改造，如休憩座椅在材質(zhì)和功能上升級(jí)，采用更柔軟、透氣的材料，部分座椅還可能具備加熱、按摩功能，并且會(huì)在座椅旁設(shè)置充電接口和緊急呼叫按鈕。另一方面是服務(wù)體驗(yàn)的升級(jí)。如深入購物中心員工的適老化服務(wù)培訓(xùn)，除了心理特點(diǎn)、溝通技巧、服務(wù)禮儀等基礎(chǔ)培訓(xùn)外，增加針對老年人常見突發(fā)疾病的應(yīng)急處理培訓(xùn)等；針對老年會(huì)員提供專業(yè)服務(wù)，如陪同購物、協(xié)助找店、商品咨詢、設(shè)備租賃、現(xiàn)金支付等。此外，空間布局與環(huán)境優(yōu)化在追求年輕力之外，兼顧老年客群的偏好，也將贏得更多好感。如標(biāo)識(shí)系統(tǒng)升級(jí)，導(dǎo)視系統(tǒng)采用更大的字體、更高的對比度和更鮮明的顏色，不僅在關(guān)鍵位置設(shè)置，同時(shí)在地面、墻面等多處進(jìn)行立體式引導(dǎo)；色彩與照明的調(diào)整同樣是加分項(xiàng)，整體色彩采用更溫暖、柔和的色調(diào)，避免過于刺眼或強(qiáng)烈對比的顏色，減少長時(shí)間游逛的視覺疲勞；在特色休閑空間的適老化改造上，購物中心可以開辟出適合老年人社交的陽光房、茶室、書畫室等，以及承接老年人文體娛活動(dòng)的主題空間。2024年是毫無爭議的二次元商業(yè)全面爆發(fā)的元年。谷子店入場購物中心，改變了一大波商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營策略，不少老舊商業(yè)街轉(zhuǎn)型二次元街區(qū)都嘗到了甜頭。由此也迎來了眾多跟風(fēng)者，二次元的布局密度越來越高。2025年，二次元商業(yè)熱度大概率不會(huì)驟降，但對于入場玩家而言，已逐漸有了紅海之勢頭。隨著越來越多有更強(qiáng)大招商運(yùn)營能力的商場入局改造冷區(qū)，二次元客流之爭將變得更加激烈。從趨勢來看，一方面，頭部項(xiàng)目繼續(xù)鞏固優(yōu)勢。如上海的百聯(lián) ZX 創(chuàng)趣場、靜安大悅城等已成功轉(zhuǎn)型為二次元特色的購物中心，會(huì)憑借已有的品牌影響力、IP 資源和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步鞏固市場地位，吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌和 IP 合作，拉開與其他項(xiàng)目的差距；與之相對應(yīng)的便是缺乏特色的項(xiàng)目將面臨淘汰，一些單純堆砌二次元元素，沒有形成獨(dú)特定位和核心競爭力，缺乏深度內(nèi)容和體驗(yàn)的購物中心，難以持續(xù)吸引消費(fèi)者，在競爭中可能會(huì)逐漸被邊緣化甚至被市場淘汰。具體到運(yùn)營層面，二次元商業(yè)品牌與IP的整合將進(jìn)一步加劇。對于購物中心內(nèi)的二次元品牌和 IP 來說，具有強(qiáng)大運(yùn)營能力和品牌影響力的頭部企業(yè)會(huì)通過收購、合并等方式整合資源，一些小的、缺乏競爭力的品牌和 IP 可能會(huì)面臨生存困境，市場集中度將有所提高。消費(fèi)場景多元化將進(jìn)一步豐富二次元商業(yè)的想象。如購物中心將打造更多二次元主題街區(qū)、主題樓層等沉浸式空間，還原動(dòng)漫中的場景和氛圍，讓消費(fèi)者有身臨其境之感；線上社群與線下空間的融合場景以及VR、AR、MR等技術(shù)運(yùn)營到場景乃至產(chǎn)品營造上將成新的方向。在同質(zhì)化競爭之下，部分購物中心或許會(huì)投入資源培育自有 IP，通過與創(chuàng)作者合作、舉辦 IP 孵化活動(dòng)等，打造具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的二次元形象和故事，形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。備受關(guān)注的主理人經(jīng)濟(jì)，在2025年將進(jìn)一步成為商業(yè)空間追求差異化的籌碼。主理人品牌本就以打破傳統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)化束縛為特點(diǎn)，在 2025 年，這種個(gè)性化與差異化將被進(jìn)一步放大。一方面，主理人會(huì)更深入地挖掘自身的閱歷、才華、個(gè)性與審美，將其全方位融入品牌之中。例如在杭州保利時(shí)光里 L1 層，主理人品牌占比達(dá)到 50% ，這些品牌憑借獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、別具一格的店鋪裝修以及蘊(yùn)含其中的主理人個(gè)人故事，從眾多商業(yè)品牌中脫穎而出，吸引著追求獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)的消費(fèi)者。另一方面，消費(fèi)者不再僅僅滿足于購買商品，更渴望與品牌建立情感聯(lián)系。主理人作為品牌的核心人物，會(huì)更加積極主動(dòng)地與消費(fèi)者互動(dòng)交流。他們可能會(huì)通過社交媒體分享品牌背后的故事、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)靈感，舉辦線下粉絲見面會(huì)、新品體驗(yàn)活動(dòng)等。同時(shí)，通過社群運(yùn)營與粉絲互動(dòng)，形成穩(wěn)定的消費(fèi)群體，也將使消費(fèi)者從單純的購買者轉(zhuǎn)變?yōu)槠放频膫鞑フ?，自發(fā)地在社交平臺(tái)上分享自己與品牌的故事。為了滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求，主理人品牌會(huì)與不同業(yè)態(tài)進(jìn)行融合。在購物中心內(nèi)，可能會(huì)出現(xiàn)集服裝、咖啡、書店為一體的復(fù)合型店鋪。在這樣的思路下，為了進(jìn)一步優(yōu)化空間場景體驗(yàn)和成本，主理人品牌共享經(jīng)濟(jì)、復(fù)合共享空間或許也將是新的切入點(diǎn)。此外，隨著主理人經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購物中心會(huì)更加重視對主理人品牌的孵化和培育。一些大型購物中心可能會(huì)設(shè)立專門的品牌孵化中心，為有潛力的主理人提供場地、資金、運(yùn)營等方面的支持，幫助他們將創(chuàng)意轉(zhuǎn)化為實(shí)際的商業(yè)品牌。同時(shí)，主理人品牌之間的合作也會(huì)日益頻繁，不同領(lǐng)域的主理人可能會(huì)聯(lián)合推出聯(lián)名產(chǎn)品、舉辦聯(lián)合活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)，共同打造更具影響力的商業(yè)項(xiàng)目。友好型商業(yè)顆粒度更細(xì)、融合化更明顯從寵物友好商業(yè)的風(fēng)靡，到女性友好、兒童友好等友好型商業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目越來越多重視到針對細(xì)分人群的需求，打造更有人性化的商業(yè)項(xiàng)目。2025年，隨著消費(fèi)者對情緒價(jià)值需求的持續(xù)提升，商業(yè)空間對人性化細(xì)節(jié)的愈發(fā)重視，越來越多商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)使出渾身解數(shù)探索更為細(xì)分的友好型商業(yè)。從類型來看，除寵物友好、女性友好、兒童友好等之外，正在涌現(xiàn)的友好型越來越多。如老年友好型。隨著老齡化社會(huì)的加劇，老年群體的消費(fèi)需求日益凸顯。商業(yè)場所會(huì)設(shè)置更多適合老年人的設(shè)施，如無障礙通道、休息座椅、防滑地面等。同時(shí)，引入更多針對老年人的健康管理、文化娛樂等業(yè)態(tài)，如老年健身房、老年大學(xué)、養(yǎng)生餐廳等，逐漸做到老年友好。再比如運(yùn)動(dòng)友好型。健身和運(yùn)動(dòng)成為越來越多人的生活方式，運(yùn)動(dòng)友好型商業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分。除了傳統(tǒng)的健身房、體育用品店外，會(huì)出現(xiàn)更多專業(yè)的運(yùn)動(dòng)主題商業(yè)體，涵蓋攀巖館、射箭館、室內(nèi)滑雪館等各類小眾運(yùn)動(dòng)場館。值得一提的是，隨著越來越多社區(qū)商業(yè)打造有溫度的空間，諸如騎行友好、漫步友好、跑步友好等也成為布局方向。亦或者環(huán)保友好型和科技友好型。在環(huán)保意識(shí)不斷提高的背景下，環(huán)保友好型商業(yè)會(huì)受到更多關(guān)注。商業(yè)建筑將采用更多綠色環(huán)保材料，推廣太陽能、風(fēng)能等清潔能源。同時(shí)，商業(yè)體內(nèi)會(huì)設(shè)置垃圾分類回收設(shè)施、環(huán)?？破照故緟^(qū)等，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)理念；借助科技的發(fā)展，科技友好型商業(yè)將興起。商業(yè)場所會(huì)廣泛應(yīng)用智能設(shè)施，如智能導(dǎo)購機(jī)器人、智能支付系統(tǒng)、智能燈光和空調(diào)系統(tǒng)等。會(huì)有更多的科技體驗(yàn)店、智能家居生活館等業(yè)態(tài)入駐，為消費(fèi)者提供前沿的科技產(chǎn)品和體驗(yàn)，還可能舉辦各類科技講座、科普活動(dòng)等。隨著友好型商業(yè)越來越精細(xì)，融合化發(fā)展成為必然。一方面是多種友好類型的融合，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目可能同時(shí)具備多種友好屬性，如一個(gè)購物中心既設(shè)置了寵物友好區(qū)域，也有兒童游樂區(qū)和女性專屬的休息空間，還配備了適合老年人的無障礙設(shè)施，成為一個(gè)綜合性的友好型商業(yè)體，滿足不同群體的需求；另一方面則是友好型商業(yè)與多元業(yè)態(tài)的融合，友好型商業(yè)會(huì)與文化、旅游、教育等其他業(yè)態(tài)深度融合。例如，打造具有文化特色的寵物友好小鎮(zhèn)，將寵物友好商業(yè)與當(dāng)?shù)氐奈幕糜钨Y源相結(jié)合，吸引游客前來體驗(yàn)；或者建設(shè)教育主題的兒童友好購物中心，將兒童教育機(jī)構(gòu)、兒童游樂設(shè)施與文化展覽等相結(jié)合，為孩子和家長提供豐富的體驗(yàn)。首店經(jīng)濟(jì)從“走量”到“提質(zhì)”首店經(jīng)濟(jì)在過去幾年經(jīng)歷了爆發(fā)式增長，眾多購物中心紛紛以引入首店為重要策略，吸引客流、提升商業(yè)影響力。然而，隨著市場的逐漸成熟和消費(fèi)者需求的變化，2025 年首店經(jīng)濟(jì)將迎來從 “走量” 到 “提質(zhì)” 的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。在過去，首店數(shù)量的增長是許多購物中心追求的目標(biāo)。大量新品牌首店的涌入，確實(shí)能在短期內(nèi)為購物中心帶來較高的關(guān)注度和話題性，吸引消費(fèi)者前來打卡。例如，在一些城市，新開業(yè)的購物中心憑借引入數(shù)十家甚至上百家區(qū)域首店，開業(yè)初期人流量爆棚。這種走量模式在一定程度上推動(dòng)了商業(yè)的繁榮，也讓許多品牌得以快速拓展市場，實(shí)現(xiàn)初步的品牌曝光。但隨著市場飽和度的增加，單純依靠首店數(shù)量的增長已經(jīng)難以滿足消費(fèi)者日益挑剔的需求。進(jìn)入 2025 年，首店經(jīng)濟(jì)的 “提質(zhì)” 趨勢愈發(fā)明顯。
從品牌質(zhì)量來看，購物中心對引入首店的選擇更加謹(jǐn)慎。不再僅僅關(guān)注品牌是否是首次進(jìn)入本地市場，而是更加注重品牌的綜合實(shí)力、創(chuàng)新能力以及與購物中心定位的契合度。像一些具有獨(dú)特設(shè)計(jì)理念、深厚文化底蘊(yùn)或者先進(jìn)科技應(yīng)用的品牌，更受青睞。比如某國際知名科技品牌的概念首店，將最新的科技產(chǎn)品展示與沉浸式體驗(yàn)空間相結(jié)合，不僅能為消費(fèi)者帶來全新的購物體驗(yàn)，也提升了購物中心的科技感和時(shí)尚感，與追求品質(zhì)生活的消費(fèi)者需求相契合。在業(yè)態(tài)組合上，也更加注重品質(zhì)和多元化。除了傳統(tǒng)的零售、餐飲首店，文化藝術(shù)、生活體驗(yàn)、健康養(yǎng)生等新興業(yè)態(tài)的首店占比逐漸提高。比如一家融合了藝術(shù)展覽、手作工坊和特色書店的復(fù)合型文化空間首店，入駐購物中心后，為消費(fèi)者提供了一個(gè)集休閑、學(xué)習(xí)、社交于一體的場所，豐富了購物中心的業(yè)態(tài)生態(tài)，滿足了消費(fèi)者對于精神文化層面的需求。2025年，首店的運(yùn)營質(zhì)量也成為重點(diǎn)關(guān)注對象。購物中心不再是引入首店后就放任自流，而是積極與品牌合作，共同提升運(yùn)營水平。通過舉辦主題活動(dòng)、會(huì)員專屬體驗(yàn)等方式，增強(qiáng)消費(fèi)者與首店的粘性。
